Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Выявить иностранных агентов всех до единого!

Вопрос охранителям: кто у нас агент Госдепа?

Представьте себе, что некий оранжевый персонаж, получив тайные инструкции у посла США, проник в Институт Теоретической и Экспериментальной Физики и умелыми действиями довел его до банкротства:

Весной 2011 года некая компания ОАО "Управление Капитального Строительства" (УКС) обратилась в арбитражный суд с иском о возмещении ей из бюджета ИТЭФ затрат, связанных с «выполнением работ по технической инвентаризации объектов недвижимого
имущества ответчика(т.е. ИТЭФ), проведению работ по государственной регистрации права
собственности РФ и последующей регистрации права хозяйственного ведения Принципала (т.е. Росатома) на принадлежащие ему объекты недвижимости». Затраты на «инвентаризацию» подсчитанные компанией УКС через 4 года после «выполнения ею работ» составили не много не мало 73 188 850.89 рублей. Суд, состоявшийся всего три месяца назад, конечно, ИТЭФ проиграл.


Вот объясните мне пожалуйста, как так у вас получается: кто действительно вредит России, тот в Ваших глазах незаменимый и уважаемый лидер, а кто про этот вред пишет и против него протестует - те предатели Родины и агенты Госдепа?

Дополнение. Среди своих френдов охранителями я считаю oleg_nasobin, evdokimov, papa_gen, paidiev, khazin, neo_der_tall, otecsergiy, andrey_perla. Есть наверное еще несколько человек, но их охранительство мне не столь заметно.

Покупайте землю - ее больше не производят

Почем земля русская

Прелести инвестирования в недвижимость

Свой дом, в отличие от съемного, это еще и "надежная" инвестиция:

bratellolj: прикол в том, что банки таки ужесточили политику выдачи кредитов. Американец в среднем переезджает раз 5 за жизнь, а профешонал все 10. За три года кризиса как минимум половина людей захотела переехать. И не многие смогли это сделать, даже из тех, кто не слетел с работы итп. Об этом почму-то не говорят совсем. А жить-то как-то надо и вместо покупки недвиги эти люди вынуждены снимать и за одно оплачивать пустые дома, которые не могут продать.

log2stas Да это 100% так. Особенно тяжело тем, кто работает в корпорациях. Я столкнулся с тем, что сейчас на многие позиции делают credit check. И заранее предупреждают, что если человек default on mortgage то подавать employment application даже не стоит. То есть дом тащить надо до конца. Как в Австралии прямо.

Ну это правда в США, а московская недвижимость всегда в цене.

Причина кризисов - взгляд со стороны потребителей

Со стороны государства и Змия причина кризисов уже известна: кредитная экспансия. Ей занимались в СССР (зарплаты повысим, а товары пусть где хотят, там и ищут), ей занимаются в США и по всему миру.

А вот как выглядит причина кризисов со стороны потребителей (все оттуда же):



На графике - процент домохозяйств США, живущих в собственных домах (и квартирах). Почему в одни периоды люди предпочитают жить в собственных домах (два горба на графике), а в другие - переезжают в съемные квартиры (две ямы, в том числе и теперешняя)? Потому, что выбор "свое жилье/съемное" зависит не от одного параметра, а от двух:

1) в доме можно жить,
2) дом можно продать по более высокой цене, чем покупал.

Если п.2 выглядит сомнительным, то выбор "свое/съемное" доступен любому человеку с высшим образованием: что дешевле, проценты (не основные выплаты, а именно проценты) по ипотеке или арендная плата, то и выбираем. Разницу между арендой и полной выплатой за ипотеку помещаем на банковский депозит, и имеем ничуть не худшие накопления, чем в случае инвестиций в недвижимость.

Но если п.2 представляется верным делом ("московская недвижимость всегда в цене"), то жилье из потребительского товара превращается в инвестиционный. Дома и квартиры покупают не чтобы в них жить, а чтобы выгодно продать в будущем. Число желающих купить свой дом растет, растет спрос, растут цены, растут ожидания роста цен, число домо-инвесторов растет еще быстрее... и так до тех пор, пока инвесторы не решают наконец зафиксировать прибыль.

К чему приводит массовая фиксация прибыли на рынке инвестиционных товаров, мы все хорошо знаем по 1998 и 2008 годам.

График отражает домо-инвестиционные настроения американцев. Как видите, недвижимость сегодня в качестве инвестиционного товара рассматривают только жалкие маргиналы.

Они на ней и заработают. А остальные как всегда получат по заслугам.

Природа пузырей, или Сердце Змия

Наверное, все уже видели, но лишний раз посмотреть не вредно. Ужасный пузырь, намного перекрывающий "пузырь на рынке недвижимости" (разумеется, все оттуда же):



(жаль нет графика по здравоохранению, вот где была бы тьма внутренняя).

Принято считать, что пузырь недвижимости возник из-за "субпрайма", то есть облегченных условий кредитования соответствующих покупок. Ровно так же обстоят дела и с образованием: мало кто учится в ВУЗах за свои, все больше за кредиты. Создайте отрасль, в которой оплата товаров/услуг будет производиться покупателями не из уже заработанных денег, а из выданных под честное слово - и пузырь вам обеспечен.

В мире с огранниченным кредитованием платежеспособен тот, у кого есть деньги.

В мире Змия (воспользуюсь этим собирательным термином oleg_nasobin) платежеспособен тот, кто покупает хорошо кредитуемые товары. Тот, кто следует моде и потребляет что дают.

Разумеется, второй мир чаще будет страдать "кризисами перепроизводства". Но обратной стороной этой медали является ощущение (пусть обманчивое) личного богатства у всех расплачивающихся кредитами. Что может быть приятнее, чем тратить незаработанные деньги?

Так что сердце Змия не на Уолл-стрите. Оно в каждом из вас, любители халявы. А халява, как известно, бессмертна.

Как это делается в Гарварде, или Гастарбайтеры приватизации

Лицом "американских консультантов" гайдарочубайсовских реформ является Джеффри Сакс. Оказывается, у него были не менее титулованные подручные:

Андрей Шлейфер быстро понял, что его положение дает уникальные возможности для личного обогащения. Жена Шлейфера, работавшая в хедж-фонде, инвестировала деньги в различные компании в России (что, кстати, было работникам делегации и их семьям строго запрещено). Затем к этому подключились и другие родственники и знакомые советника. Сам Шлейфер обеспечивал этим компаниям государственные преференции - и палки в колеса конкурентам. Через некоторое время и другие члены делегации обнаружили, на каком золотом мешке сидят. Опубликованный в Institutional Investor Magazine репортаж Дэвида Мак-Клинтика под характерным названием "Как Гарвард потерял Россию", читается как детектив. Мошенничество, отмывание денег, непотизм, коррупция...

Американское правительство почему-то не любит, когда его деньги расходуются не по назначению - например, на организацию мафиозной структуры. Поэтому ФБР начало расследование, которое привело к уголовному делу против Шлейфера, его жены и сотрудников. Как это часто бывает в американском суде, дело закончилось сделкой: обвиняемые согласились оплатить правительству США убытки в тройном размере. Шлейфер должен был заплатить чуть больше тридцати миллионов долларов.

А дальше произошло очень интересное событие. Шлейфер заплатил около двух миллионов. Остальной штраф заплатил Гарвард с подачи своего президента.

Шлейфер остался профессором Гарварда. Он, кстати, сейчас один из самых цитируемых экономистов в мире. Ему прочат Нобелевскую премию. У него удалась судьба.


Остается лишь пожалеть Гарвард - крупных стран, где можно было бы провернуть приватизацию, на Земле больше не осталось. Но судя по легкости, с которой были заплачены 28 миллионов, на России эти ребята нажились на десятилетия вперед.

P.S. Не обратного карго-культа ради, а объективности для: люди везде, к сожалению, люди.

Особенности рыночных цен на жилье, или Перспективы московской недвижимости

Московская недвижимость всегда в цене, и цена эта будет расти вечно, как рейтинг дуумвирата. Причем по той же самой причине:

...в Москве (и не только) риэлторам устанавливают квоты на ежемесячные продажи квартир. С целью не допустить падение цен на жилую недвижимость. У каждого владельца коммерческой недвижимости свои квоты на продажу квартир в единицу времени. И он не имеет права продать больше, даже если и найдутся покупатели. Лишние квартиры просто не выставляются на продажу.

Вначале это пытались делать путём картельного сговора между владельцами коммерческой недвижимости. Но всегда находились штрейкбрехеры, нарушавшие высокую конвенцию ради своей выгоды. Пришлось подключаться городским властям. На фирмы отправили чиновников, дабы разъяснить ситуацию особо непонятливым. Чиновники где намекнули, а где объяснили открытым текстом, что ждёт нарушителей конвенции. А ждут их тотальные проверки всеми службами. От МНС и МинЧС, до УВД и ФОМС с целью выявить возможные нарушения в ведении бизнеса. Для собирания материала, достаточного для лишения лицензии, а если надо, то и для уголовного преследования владельцев и управляющих и конфискации всей коммерческой недвижимости.


Ограничение объема продаж для поддержания высоких цен на продукцию - стандартное поведение монополизированной отрасли. Сохранение высоких цен на квартиры выгодно всем (кроме конечных продавцов, буде у них возникнет потребность в деньгах, но для этого Кризис должен продлиться несколько лет, а не несколько месяцев), а прежде всего банкам-залогодержателям (кредиты не превращаются в "токсичные", в отличие от американских сабпраймов). Далее bulochnikov возлагает надежду на некие случайные сделки, якобы могущие снизить "рыночную" цену; однако при надлежащем контроле за объемом предложения на каждую такую случайную сделку будут приходится 2-3 "правильные", и никакого снижения цен в среднем не будет.

Как себя вести в условиях монопольно низких цен (СССР), мы все хорошо знаем: прятать товар, торговать и-под прилавка и делиться с милицией. А вот как быть в условиях монопольно высоких цен (РФ)? Единственный способ, который приходит на ум - "я вам заплачу 25 тысяч, но 15 тысяч вы потом вернете" (Джек Лондон, "Поселок Тру-ля-ля"), оформление цены продажи намного выше фактической (в обратную сторону так все делали, так что не привыкать). Иными словами - тот же "черный рынок", но в другую сторону. Так что объявленные цены на квартиры скоро совсем перестанут чему-то соответствовать. "Прошу триста, отдам за двести" (с).

UPD. Не в тему, но чтобы не забыть - ...диллема узника плоха, поскольку игнорирует такую реальность социальной жизни животных в сообществах, социальная организация, в которой обязательны коммуникация и кооперация...

Утренняя картинка, или Как выглядит "перепроизводство"

Редкий россиянин в разговоре о нынешнем Кризисе удержится от повторения марксистской идеологемы - "кризиса перепроизводства". Дескать, глупые буржуи, не знающие Госплана, произведут бывало горы товаров - а продавать их некому, вот и получается крЫзис. Объяснение немногим хуже, чем по солнечным пятнам или по 60-летнему Священному Циклу Кондратьева (хуже тем, что срок наступления кризисов не позволяет предсказывать); и как всякая идеологема, имеет под собой некое практическое основание. Когда наступает Кризис, со сбытом и впрямь начинаются проблемы - а следовательно, часть товаров остаются нераспроданными.

Смотрим, как повлиял Кризис на продажи домов в США (источник - мой любимый Calculated Risk):



О чем говорит график. Во-первых, продажа новых домов и в лучшие времена составляла лишь малую часть (1.4 млн. против 8 млн.) общих продаж; рынок недвижимости в США - рынок "вторички". Во-вторых, продажи новых домов в Кризис падают значительно сильнее, вызывая этот самый Distressing Gap. Ежели кто напроизводил домов перед самым кризисом - то у него в таких условиях явно случится "перепроизводство".

Ну и в-третьих. С 1994 года уж по 800 тысяч новых домов в США всяко продавалось. Если бы Кризис имел своей причиной это самое "перепроизводство", ситуация выглядела бы несколько иначе: продавалось бы по-прежнему 800 тысяч домов, а вот произведено их было бы значительно больше, 2.5 миллиона, например, что привело бы к значительному падению цен. На практике же мы видим совершенно другую картину: падают фактические продажи домов, причем значительно ниже стабильного, "гарантированного" уровня прошлых лет. Что же получается - производя столько же, сколько и вчера, капиталист создает "кризис перепроизводства"? Не иначе как с помощью черной магии!

Итак, рассматривать "перепроизводство" в качестве причины кризисов - значит путать причину со следствием. Когда совокупный спрос снижается, вчерашнее нормальное производство сразу же оказывается избыточным. Но причина снижения спроса по-прежнему остается тайной.

P.S. Вчера на нашем Пермском Дискуссионном Клубе как раз обсуждался вопрос - что будет дальше с рынком пермской недвижимости. Свои оценки представил analytic_perm; и в части нового строительства его прогноз оказался в точности тем же самым: в ближайшие годы оно будет сокращаться, хорошо если не до абсолютного нуля. В результате через несколько (1-3) лет на рынке появится острый дефицит новостроек - что станет основой нового бума. Но это в том маловероятном случае, если нынешний Кризис окажется рецессией, а не депрессией.

P.P.S. Пока я тут Кризис нагнетаю, в ЖЖ уже две недели как появился Михаил Хазин - khazin. Прошу френдить!